Med ren förmögenhetsskada avses en rent ekonomisk skada som uppkommer utan samband med att någon drabbas av en person- eller sakskada. Som en huvudprincip gäller enligt svensk skadeståndsrätt att utanför avtalsförhållanden ersätts ren förmögenhetsskada endast om skadan har vållats genom en brottslig handling.

HD har nyligen avgjort en tvist mellan en bostadsrättsförening och en köpare av en bostadsrätt avseende ansvar för ren förmögenhetsskada utanför avtalsförhållande och utan att något brott begåtts.

Bakgrunden i tvisten var följande. Inför ett köp av en bostadsrätt kontaktade ansvarig mäklare föreningen och begärde utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning avseende de eventuella pantsättningar som belastade bostadsrätten. Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att anteckna pantsättningar av bostadsrätter som föreningen informerats om. I förteckningen redovisades fyra stycken pantsättningar av bostadsrätten. Dessa pantsättningar löstes i samband med köparens tillträde av bostadsrätten. I köpeavtalet garanterade säljarna att bostadsrätten inte var belastad av ytterligare pantsättningar. Flera år senare framkom det att bostadsrätten var belastad av ytterligare två pantsättningar avseende lån som säljarna upptagit före överlåtelsen av bostadsrätten, där de två kreditgivarna nu av köparen begärde att få ta sin pant i bostadsrätten i anspråk.

Köparen yrkade i målet att domstolen skulle fastställa att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot köparen på grund av bristen i lägenhetsförteckningen. I målet framkom att föreningen faktiskt hade informerats om dessa två pantsättningar, men att föreningen av någon anledning hade missat att anteckna pantsättningarna i lägenhetsförteckningen. HD konstaterade i målet att det vid tidpunkten för överlåtelsen av bostadsrätten från säljarna till köparen inte förelåg något avtalsförhållande mellan köparen och föreningen. Ett sådant avtalsförhållande mellan föreningen och köparen uppkommer först efter det att köparen tillträtt bostadsrätten och blivit medlem i föreningen. Någon brottslig gärning förelåg inte heller. HD ansåg dock att det här rörde sig om en kvalificerad tillitssituation, där köparen måste kunna sätta sin tillit till att föreningens lägenhetsförteckning innehåller korrekta uppgifter. Då föreningen inte kunde visa annat, presumerade HD att underlåtelsen att anteckna de två pantsättningarna i lägenhetsförteckningen berodde på vårdslöshet från föreningens sida och förklarade att föreningen var skadeståndsskyldig mot köparen.

Det framkommer inte i målet om köparen även riktat någon skadeståndstalan mot säljarna av bostadsrätten. Möjligen bedömde köparen att en sådan talan skulle vara utsiktslös rent ekonomiskt mot bakgrund av att säljarna uppenbarligen inte kunnat betala sina lån hos det två i målet aktuella kreditgivarna. Beträffande den anlitade mäklaren för försäljningen av bostadsrätten, kan det konstateras att mäklaren synes ha fullgjort sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att kontrollera vilka pantsättningar som belastar bostadsrätten.