Jag får då och då fråga om underhållsansvaret för en bostadsrättslägenhet, mer specifikt vem som ansvarar för vad efter en skada. Hur långtgående ansvar har bostadsrättsföreningen att återställa lägenheten efter exempelvis en vattenskada?

Först kan konstateras att när en lägenhet är upplåten med bostadsrätt så ägs huset och lägenheterna av bostadsrättsföreningen, som de flesta boende är medlemmar i. Den nyttjanderätt som bostadsrätt innebär är väldigt stark och den gäller utan någon tidsbegränsning, varför man kan säga att det nästan är en äganderätt.

Bostadsrättsinnehavaren har stor frihet att göra förändringar i sin lägenhet.

Ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och föreningen regleras både i lag (Bostadsrättslagen SFS 1991:614) och i föreningens stadgar.

Av Bostadsrättslagen 7:4§ framgår att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick om inte ansvaret enligt 12§ är bostadsrättshavarens.

I 12§ första stycket står att ”bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna….”

Av förarbetena till lagen framgår att till lägenheten räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar.

I 12§ andra stycke kan följande läsas: ”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler”.

Huvudregeln är alltså att bostadsrättshavaren har ansvar för allt alla reparationer i lägenheten och föreningen ansvarar för alla reparationer av delar av huset som inte tillhör lägenheten.

Om det har uppstått en skada till följd av läckage från yttertak, i både lägenheten och i en annan del av huset. Vem ansvarar då för återställandet?  Den frågan får bedömas med stöd av Bostadsrättslagen, föreningens stadgar och eventuell vårdslöshet från föreningens sida.

Frågan har avgjorts av Högsta Domstolen (HD) i ett mål med nr: T 175-19 som ansåg att ansvaret var delat så att föreningen ansvarade för allt arbete fram till spackling och målning av lägenhetens innertak, som bostadsrättshavaren ansvarade för. I detta fall fanns inte något i föreningens stadgar som fördelade ansvaret på annat sätt än Bostadsrättslagen och inte heller ansågs föreningen ha varit vårdslösa.

En annan situation är när det uppstår en skada som föreningen har fullt ansvar för och som en följd av detta måste göra ett ingrepp i en lägenhet. Då är det tveklöst så att föreningen ansvarar för att återställa lägenheten. Frågan som då kan uppkomma är i vilket skick som återställningen ska ske.

Svea Hovrätt har i ett mål 2016, RH 2016:15, avgjort en sådan fråga. Parterna var i detta mål oense om i vilket skick som lägenheten hade innan skadan. Lägenhetsinnehavaren sa att allt var i skick som motsvarade nyskick. Föreningen påstod däremot att lägenheten var mycket sliten. Efter diskussion om bevisregler och vem som visat vad så beslutade Hovrätten att föreningen skulle återställa lägenheten i ”gott skick”.

Som ni förstår så finns inte något enkelt svar på ansvarsfördelningen i ett specifikt fall, men generellt så ansvarar lägenhetsinnehavaren för allt som tillhör lägenheten och föreningen ansvarar för resterande del av huset.