I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns bestämmelser om lokalhyresgästs rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall när hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande och för avflyttning eller med begäran om ändrade hyresvillkor och där en uppgörelse mellan hyresvärden och hyresgästen om förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Detta brukar kallas för hyresgästens indirekta besittningsskydd. Detta trots att det inte alls är fråga om något besittningsskydd för hyresgästen, utan enbart en rätt till ersättning från hyresvärden i vissa fall.

I grova drag kan det sägas att hyresvärdens ersättningsskyldighet uppkommer i de fall där hyresvärden inte har vissa i hyreslagen angivna godtagbara skäl för att vägra förlänga hyresförhållandet eller där de hyresvillkor som hyresvärden kräver för en förlängning av hyresförhållandet inte är skäliga och inte överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Ett av de vanligaste fallen där ersättningsskyldighet kan uppkomma är att hyresvärden för en förlängning kräver en hyra som är högre än marknadshyran för liknande lokaler på aktuell ort. Ersättningens storlek ska motsvara minst en årshyra och kan uppgå till hela marknadsvärdet på hyresgästens verksamhet.

I hyreslagen finns även bestämmelser om hur hyresvärdens uppsägning av lokalhyresavtal ska vara avfattad och vilken information som den ska innehålla. Bland annat ska uppsägningen innehålla information om

  • de ändrade hyresvillkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet eller, i förekommande fall, information om orsaken till att hyresvärden vägrar medge en förlängning av hyresförhållandet, och
  • att hyresgästen ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt hyreslagens bestämmelser.

Innehåller inte hyresvärdens uppsägning den information som hyreslagen kräver, är hyresvärden uppsägning ogiltig och utan verkan.

Har hyresvärden upprättat uppsägningen i enlighet med hyreslagens bestämmelser och vill hyresgästen inte flytta från lokalen utan att få ersättning från hyresvärden, ska hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Annars förfaller hyresgästens rätt till ersättning.

Högsta domstolen (HD) har nyligen beviljat prövningstillstånd i ett mål som gäller ett fall där hyresvärdens uppsägning av ett lokalhyresavtal för hyresgästens avflyttning var ogiltig, eftersom den dels inte innehöll information om hyresgästens möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, dels inte innehöll angav anledningen till att hyresvärden vägrade medge en förlängning av hyresförhållandet. Hyresgästen valde trots detta att avflytta från lokalen vid hyrestidens utgång och hyresgästen hänsköt inte tvisten till hyresnämnden för medling. Först efter att hyresavtalet upphört och hyresgästen avflyttat från lokalen stämde hyresgästen hyresvärden och begärde skadestånd enligt hyreslagen om drygt 2,3 miljoner kronor. Har hyresgästen rätt till skadestånd trots att hyresvärdens uppsägning var ogiltig och att hyresgästen inte hänsköt tvisten till hyresnämnden? Det står ju uttryckligen i hyreslagen att hyresgästens rätt till ersättning förfaller om hyresgästen inte hänskjuter tvisten i rätt tid till hyresnämnden.

Att HD har beviljat prövningstillstånd i målet är principiellt intressant, eftersom prövningstillstånd endast får meddelas om (i) det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av HD eller (ii) det finns synnerliga skäl till sådan prövning, såsom att målets utgång i hovrätten uppenbarligen beror på grovt förbiseende eller grovt misstag.

Den principiella frågeställningen om hyresgästen hade förlorat sin eventuella rätt till skadestånd avgjordes av tingsrätten och sedan av hovrätten genom så kallad mellandom.

Tingsrätten gjorde sammanfattningsvis följande bedömning. Den aktuella situationen regleras inte uttryckligen i lagtexten. De aktuella regleringarna i hyreslagen är dock utformade uteslutande i hyresgästens intresse. Detta innebär att en hyresgäst kan åberopa sin rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet trots att hyresvärdens uppsägning varit felaktig och ogiltig och trots att hyresgästen har avflyttat.

Hovrätten gjorde en helt annan bedömning än tingsrätten enligt följande. Hovrätten konstaterade att lagstiftarens avsikt synes ha varit att en uppsägning som saknar den information som hyreslagen kräver enbart ska leda till ogiltighet, inte till att hyresvärden ska bli ersättningsskyldig. En lokalhyresgäst som efter en felaktig och ogiltig uppsägning har valt att flytta från sin lokal utan att ha framfört någon invändning mot uppsägningen, får anses ha godtagit uppsägningen och avstått från att göra ogiltigheten gällande mot hyresvärden. Eftersom hyresgästen i det aktuella fallet inte hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling, har hyresgästens eventuella rätt till ersättning förfallit.

Hyresgästen överklagade hovrättens dom till HD, som nu således har meddelat prövningstillstånd. Det kan antas att grunden för HD:s prövningstillstånd är att det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av HD, snarare än att HD anser att utgången i hovrätten beror på grovt förbiseende eller grovt misstag av hovrätten. Det återstår att se när HD kan avge sin dom och om vi får något svar på den aktuella rättsfrågan under 2022.