Lite om fel i fastighet.

Mitt intresse för fastighetsfrågor är stort. Inte minst för att jag gillar att snickra. Jag har byggt det mesta på min egen fastighet. Det är endast det elektiska jag överlämnat till annan att utföra.

VAD ÄR FEL?

Utfästelser och garantier

 Fel är det när fastigheten inte stämmer med vad säljaren har utfäst eller garanterat.

Säljaren kan ha lovat än det ena än det andra. Det bör vara skriftligt för att med säkerhet gälla. Vad som muntligen blev sagt är ofta vara svårt att bevisa och dessutom kan du minnas fel. Det är också många gånger tveksamt om det som muntligen sades var att se som en utfästelse eller garanti eller tomma ord utan juridisk betydelse.

Utfästelsen eller garantin kan handla om att dricksvattnet är tjänligt, men i efterhand kan det visa sig att så inte var fallet. Det kan handla om att bostadsytan är på ett visst antal kvm. I efterhand kan det visa sig att det inte stämde o s v.

Det som är utfäst eller garanterat behöver aldrig undersökas. Det gäller ändå på grund av utfästelsen eller garantin.

Det vanliga är att inga eller endast ett fåtal egenskaper är utfästa eller garanterade. I ett vanligt köpekontrakt finns det sällan med några utfästelser eller garantier.

 Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet

 Då är även fel när fastigheten avviker från vad en tänkt normal köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Den som köper en nybyggd fastighet kan räkna med att fastigheten är bygd enligt nu gällande byggnormer om inte annat anges. Den som köper en fastighet från 1950-talet kan räkna med att fastigheten är byggd enligt de byggnormer som då gällde, men att renoveringar under årens lopp är utförda enligt de regler som gällde i samband med renoveringarna.

Fastighetens ålder innebär att köparen får räkna med vissa risker och vissa fel. En gammal fastighet har inte sällan behov av mycket omfattande förbättringar och reparationer.

Vissa fel som är dolda för köparen får köparen också räkna med när det är gamla hus. Den dränering som ligger i marken har exempelvis en begränsad livstid. Sedan måste den bytas ut.

Gamla hus har således nästan alltid många brister köparen måste ta med i beräkningen och  fastigheten avviker då inte från vad köparen med fog kunnat förutsätta på grund av dessa brister i ett gammalt hus.

Vem har ansvaret för de fel som fanns när huset bytte ägare?

 Det kan vara säljaren. Det kan vara köparen. Det kan också vara det bolag som besiktat fastigheten, såsom Anticimex.

Säljarens ansvar kan bero på utfästelse eller garanti. Har säljaren utfäst eller garanterat att fastigheten är felfri i ett eller flera avseenden är det säljarens ansvar. Det kan dock hända att en säljare samtidigt som han eller hon utfäster eller garanterat något också skriver att säljaren inte har ansvar för något fel alls.

Säljaren får helt friskriva sig från allt ansvar, men skall då inte lämna några utfästelser eller garantier. Det strider mot varandra och trots friskrivningen är det en uppenbar risk att säljaren helt får stå för det säljaren utfäst eller garanterat.

Säljare kan således helt friskriva sig från ansvar för fel i fastigheten (dock inte säljare av nybyggda fastigheter. Där finns ett annat ansvar som jag inte kan gå in på i denna blogg).

Om säljaren inte friskrivit sig svarar säljaren för följande fel.

Dolda fel (men inte alla dolda fel). Fel som säljaren har ansvar för på grund av svek. Fel som säljaren lovat stå för genom utfästelse eller garanti.

Dolda fel

 Det hörs på ordet dolt fel vad det handlar om. Det är fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en mycket noggrann besiktning av fastigheten innan köpet. Köparen behöver inte undersöka fastigheten. Säljaren står ändå för fel som inte borde ha upptäckts vid en mycket noggrann besiktning (med vissa undantag).

Skälet till en noggrann besiktning är framförallt att finna fel som inte är dolda. Vissa dolda fel finner nog ändå den som är sakkunnig och mycket noggrann, men det ligger i sakens natur att dolda fel oftast inte går att finna.

Undantag finns

 Säljaren svarar inte för alla dolda fel. I gamla fastigheter finns det risker köparen har att räkna med och det kan många gånger vara risker som avser dolda fel. Dessa fel svarar inte alltid säljaren för. Det går inte räkna upp vilka dolda fel som säljaren inte svarar för. Det måste ske en prövning i varje enskilt fall.

När felet visar sig

 Köparen ska omgående reklamera felet till säljaren. Det räcker att köparen skriver hur felet visar sig såsom att vatten läcker in från taket. Köparen behöver bara förklara hur felet visar sig. Sker reklamation för sent kan rätten att föra talan om felet gå förlorad. Köparen bör i reklamationen inte gå in på frågan vem som har ansvar för det upptäckta felet. Det är i praktiken en senare fråga.

Köparen bör låta en sakkunnig undersöka fastigheten och låta den sakkunnige skriftligen beskriva felet tekniskt, såsom att taket läcker på grund av att taket har fel lutning i förhållande till gällande byggnorm. Observera att jämförelse måste ske med byggnormer för det år huset byggdes eller taket lades på huset.

Fel är således ofta fel som beror på att den som byggt huset inte följt gällande byggnormer när huset byggdes. Det är då ofta fråga om byggfusk.

Eftersom ett hus under årens lopp kan genomgå många renovationer och ombyggnader så kan det krävas att jämförelser sker med flera olika byggnormer samtidigt.

Köparen bör se till att den sakkunnige tar ställning till om felet är att anse som dolt eller inte. Om det inte är dolt finns det endast anledning att åter vända sig till säljaren vid svek eller när det finns garanti eller utfästelse.

Svek

 Svek är ett förfarande som kan liknas vid bedrägeri. Att lura någon. Det rör sig ofta om att lura någon genom att inte berätta sanningen. Säljaren kan nämligen känna till dolda och icke dolda fel när fastigheten säljs. Håller säljaren tyst om dolda fel eller icke dolda fel som säljaren känner till kan det vara svek.

Det sägs att säljaren inte har någon allmän upplysningsplikt, men allvarliga fel som säljaren känner till skall säljaren upplysa om. Praxis är ett tydligt bevis på detta.

Sveket kan också vara att lura någon med ord. Som att säljaren säger att han aldrig känt lukt av mögel i huset när han kanske gjort det flera somrar i rad.

Allvarliga fel

 Det är i praktiken fel som är av betydelse och som dessutom kostar en del att åtgärda. Om taket inte håller tätt är det ett fel säljaren ska upplysa köparen om. Det är ett fel som ofta bara går att upptäcka när det regnar. Det kanske till och med måste ösregna för att felet skall visa sig.

 Advokatens roll

 Jag delar in den i två faser. Först den rådgivande fasen. Därefter kan det bli fråga om den biträdande fasen.

Rådgivning

 När köparen eller säljaren ringer måste klienten först få vissa råd. Skicka reklamation, vilket advokaten snabbt kan skriva. Anlita sakkunnig för att besikta fastigheten. Titta på kontraktet för att se om det ger vägledning avseende om fel skall betalas av köpare eller säljare. Prata med den sakkunnige om felet för att kunna ta ställning till om det är ett dolt fel.

Prata med klienten för att höra om det kan röra sig om svek o s v.

Under den rådgivande tiden ger advokaten råd till hur klienten skall agera.

Det slutliga rådet kan vara att lägga ned ärendet. Det slutliga rådet kan också vara att köparen skall kräva betalt av säljaren eller att säljaren skall bestrida eller betala ett krav från köparen. Advokaten försöker se till att klienten slipper en tvist i domstol, men anser advokaten att klienten skall ta strid i domstol beror det på att advokaten anser att klienten dels har rätten på sin sida dels att det går att bevisa denna rätt. Det är alltid viktigt att kunna bevisa sin rätt. Det räcker således inte att bara ha rätt.

Biträde

 Det syftar till att ge klienten biträde. I första hand att utom rätta få motparten att godta klientens krav eller invändningar. I andra hand för att i domstol ta tillvara klientens intressen.

Går ärendet till domstol på din advokats initiativ bör det alltid bero på att advokaten tror på ditt ärende. Ingen advokat vill inleda ett mål i domstol som advokaten inte tror på.

Rättsskydd

 Advokaten undersöker alltid om du har rättsskydd som kan tas i anspråk vid tvist. Det bör vara klart innan en eventuell tvist inleds. Alla har inte råd att tvista utan rättsskydd. Rättsskyddet innehåller en självrisk om 20 % och täcker i första hand den egna advokatens arvode. Den täcker även motpartens rättegångskostnader vid eventuell förlust.

Försäkringsfrågan bör klienten noga gå igenom med sin advokat. Den som är försäkrad har ofta råd att tvista och inte sällan gäller det motsatta för den som saknar försäkring. Rättsskyddet har dock ett tak. Taket är det hösta belopp som täcks via försäkringen. Vid

omfattande tvister räcker inte alltid rättsskyddet till.

Så tänk dig för innan du gör en fastighetsaffär. Det är ofta din ekonomiskt största affär i din livstid. Därför kan det vara värt viss rådgivning via advokat eller annan sakkunnig innan du bestämmer dig.