Bostadsrätter köps och säljs vanligtvis mellan privatpersoner. Det regelverk som då blir tillämpligt är köplagen (1990:931). Om det i efterhand visar sig att arean som uppgivits inte är korrekt blir därför felreglerna i köplagen tillämpliga.

Areauppgiften är i regel specificerad i köpekontraktet eller tillhörande objektsbeskrivning och kan därför ses som en avtalad egenskap i bostadsrätten, se rättsfallet NJA 2016 s. 237. Fel kan då göras gällande enligt 17 § köplagen, som bl a anger att köpeobjektet (dvs. den vara som man har köpt) ska stämma överens med avtalet.

Om uppgifterna om arean lämnats i samband med marknadsföringen av bostadsrätten kan fel även göras gällande enligt 18 § köplagen. Bestämmelsen reglerar situationen om den vara som man har köpt avviker från uppgifter som lämnats i samband med marknadsföringen. Gällande en bostadsrätt skulle det t ex kunna röra uppgifter som funnits i mäklarens beskrivning av lägenheten.

Bostadsrätter säljs ofta med ett allmänt förbehåll om ”befintligt skick”. I sådana fall blir felreglerna i 19 § köplagen tillämpliga. Om uppgifter om arean lämnats innan köpet – och dessa kan antas ha inverkat på köpet – kan även felregeln i t ex 19 § 1 st. p. 1 köplagen bli tillämplig.

Sammanfattningsvis kan man alltså konstatera att en felaktig boyta kan göras gällande som fel i bostadsrätten. Som köpare får man dock inte glömma att det även finns andra förutsättningar som måste uppfyllas för att nå framgång med sitt felanspråk.

Till att börja med är det viktigt att felet reklameras i tid vilket framgår av 32 § köplagen. För att vara på säkra sidan bör reklamationen ske omgående efter att felet har upptäckts. Det görs lämpligen skriftligt. Av reklamationen bör framgå vad man gör gällande som fel, och att man har ett anspråk mot säljaren till följd av felet.

Som köpare uppmanas man ofta att undersöka lägenheten innan köpet. Fel som man borde ha upptäckt vid undersökningen av lägenheten kan i princip inte göras gällande i efterhand, vilket framgår av 20 § köplagen. Specifika uppgifter om bostadsrätten som angivits t ex i köpekontraktet kan dock göra undersökningsplikten något mindre avseende just de specificerade egenskaperna.

När det sedan kommer till felpåföljderna så är det i första hand prisavdrag enligt 37 § köplagen som kan komma ifråga vid avvikelse i boytan. Prisavdraget beräknas enligt 38 § köplagen. Grundregeln är att prisavdraget ska motsvara den värdepåverkan som felet (i det här fallet avvikelsen i area) medför. För att kunna bevisa att bostadsrätten har ett lägre värde med den felaktiga boytan kan det sannolikt vara bra att hämta in bevisning i form av ett värdeutlåtande.

Något om nyproducerade bostadsrätter

Om bostadsrätten är en nyproduktion som alltså ”köpts” direkt av en nybildad bostadsrättsförening (en s k ”förstagångsupplåtelse”) blir inte köplagens regler tillämpliga. Den lagstiftning som blir tillämplig är istället bostadsrättslagen (1991:614) som inte har några felregler som motsvarar köplagens. Möjligheterna för att göra gällande några anspråk mot själva bostadsrättsföreningen blir därför klart mer begränsade jämfört med om köplagen är tillämplig.

I dessa fall får man istället med utgångspunkt i avtalet – och allmänna avtalsrättsliga principer – utreda om det finns förutsättningar för att rikta ett skadeståndsanspråk mot bostadsrättsföreningen till följd av den felaktiga areauppgiften. Även i de fallen behöver bevisning föras om att man som köpare drabbats av skada, d v s att det finns en värdepåverkan till följd av den felaktiga arean.