Om du som köpare upptäcker att huset som du har köpt är i sämre skick än vad som framgår av köpeavtalet eller om huset är i sämre skick än vad du hade förväntat dig, talar man i juridiska termer om ”fel i fastighet”.

Det kan vara komplicerat att slå fast om felet är ett som säljaren är ansvarig för. Att det finns byggtekniska brister och/eller skador medför inte per automatik att säljaren ska stå för åtgärdskostnaden. Det är ändå viktigt att utreda det tekniska felet genom att låta en sakkunnig bedöma situationen. Det kan vara en besiktningsman, en hantverkare eller ibland ett försäkringsbolag; beroende på felets omfattning och karaktär.

Om det konstateras att det finns en brist av något slag bör man som nästa steg fundera på vad parterna egentligen avtalade. Innebär parternas avtal att huset skulle ha en viss standard med avseende på det som nu visat sig ha brister, eller är det tvärtom så att säljaren har varit tydlig med att man inte vill ta på sig ansvaret för någon byggnadsdel?

Om avtalet inte reglerar detta blir frågan vad en köpare av huset rimligen kunde ha för förväntningar på huset. Om huset är gammalt och inte renoverat kan man exempelvis inte förvänta sig att taket ska vara felfritt. Om man kommer fram till att huset understiger köparens rimliga förväntningar behöver man även fundera på om felet verkligen är dolt. Med dolda fel menas sådana fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av huset. Detta brukar också kallas för köparens undersökningsplikt och är anledningen till att det i de flesta fall bör göras en besiktning av huset före köp. En köpare som slarvar med sin undersökning kan inte räkna med att säljaren i efterhand ska stå för brister som var synliga eller som man kunde misstänka.

Hur stor en eventuell ersättning från säljaren kan bli beror bland annat på vad det kostar att åtgärda felet och hur felet påverkar fastighetens värde. Ibland finns det även möjlighet att få skadestånd för övriga kostnader som felet orsakat (exempelvis om man behöver skaffa ersättningsboende under tiden felet åtgärdas).

En förutsättning för köparens rätt till ersättning är även att felet har reklamerats. Det innebär att köparen har informerat säljaren om vad felet består av och att köparen vill göra gällande ett krav mot säljaren. En reklamation bör göras snabbt efter det att felet upptäckts. En bristande eller försenad reklamation leder till att rätt till ersättning faller bort.