HD har avgjort en tvist om tidsfristen för en köpare av en fastighet att reklamera fel i fastigheten.

Bakgrunden i tvisten var följande. I november 2009 överlät säljaren flera skogs-fastigheter till köparen. I början av år 2010 fick köparen veta att planerad och anmäld avverkning av skog inte får ske på grund av planer på utökat naturskydd inom fastig-heterna. Först i oktober 2014 meddelade köparen säljaren om fel i fastigheterna och i juli 2015 väckte köparen talan vid domstol om nedsättning av köpeskillingen. Utgångs-punkten för domstolarnas prövning i målet var att säljaren kände till planerna på utökat naturskydd inom fastigheterna och att säljaren i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet undanhållit denna information för köparen.

I 4 kap. jordabalken finns en särskild bestämmelse som anger att en köpare av en fastighet som vill åberopa fel i fastigheten måste lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde ha märkt felet. I samma bestämmelse anges tydligt att denna tidsbegränsning för köparens reklamation inte gäller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. I en annan bestämmelse i 4 kap. jordabalken anges att köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter köparens tillträde. Av ordalydelsen i dessa lagbestämmelser skulle slutsatsen lätt kunna dras att en köpare alltid kan vänta med att reklamera ett fel i tio år från tillträdet om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Så är inte fallet, säger HD

HD anger i avgörandet att det vid sidan av de uttryckliga bestämmelserna i 4 kap. jordabalken finns allmänna rättsprinciper, enligt vilka en köpare, trots att säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, genom passivitet kan förlora rätten att åberopa ett fel även inom den tioåriga preskrip-tionstiden.

Hur lång tid som en köpare kan förhålla sig passiv kan enligt HD inte anges generellt, utan måste avgöras från fall till fall. En utgångspunkt är dock att köparen ska ha en väl tilltagen tid på sig att överväga situationen efter vetskap om felet och att köparen inte kan förlora sin rätt att påtala fel förrän säljaren har haft en betydande nackdel av köparens passivitet. I det aktuella fallet ansåg dock HD att köparen hade reklamerat felet i tid.