Vid en bodelning med anledning av separation mellan sambor eller gifta tror många att den som flyttar ut från den gemensamma bostaden ska bli utköpt för halva fastighetens marknadsvärde, men så är inte fallet.

Det är sant att den av parterna som vill överta fastigheten i bodelning ska kompensera den andra parten ekonomiskt. Beloppet som det blir tal om räknas dock ut på ett mer komplicerat sätt än att bara dela fastighetens marknadsvärde på två. Den ekonomiska kompensationen räknas ut genom en så kallad nettovärdesberäkning – en fiktiv försäljning.

För att få fram fastighetens nettovärde måste man börja med att beräkna den så kallade latenta kapitalvinstskatten. Om fastigheten överlåts genom bodelning behöver ju ingen av parterna betala någon kapitalvinstskatt eller stämpelskatt vid bodelningen. Detta innebär att den som övertar fastigheten i framtiden kommer att beskattas – den dagen då den personen väljer att sälja fastigheten. Skälet till att den latenta kapitalvinstskatten får dras av i nettovärdesberäkningen är att båda parterna bott tillsammans i bostaden och dragit nytta av bostaden, vilket gör att det blir mer rättvist likadelning om man redan i detta skede drar av en tilltänkt latent skatt.

Vid beräkningen av den latenta kapitalvinstskatten måste man först ta reda på och enas om vilket som är fastighetens aktuella marknadsvärde per bodelningsdagen. Den part som övertar fastigheten övertar eventuell värdeökning på fastigheten men står även risken för att värdet kan gå ner i framtiden.

När man kommit överens om ett aktuellt marknadsvärde på fastigheten ska följande eventuella utgifter dras av;

  • inköpspris,
  • försäljningsutgifter (mäklarprovision, besiktningskostnader, energideklaration m.m.),
  • uppskov och,
  • förbättringsutgifter.

Förbättringsutgifter är två olika former av avdragsgilla kostnader för vissa renoveringar. Den ena formen av avdragsgilla kostnader är reparationer och underhåll som återställer bostaden i nyskick eller behåller bostadens egenskaper genom renovering. Utgifter för reparationer och underhåll får bara dras av om man har haft dem under året man säljer eller de fem föregående åren. Exempel på vad för renoveringar som är avdragsgilla som reparationer och underhåll är bl.a. renovering av badrum (t.ex. byte av toalett, badkar och handfat) och kök (t.ex. byte av vitvaror, skåp, bänkar och luckor), tapetsering, och byte av golv.

Den andra formen av avdragsgilla kostnader är grundförbättringar där man gjort en nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad eller lagt till ny utrustning som inte funnits tidigare, där ingen tidsgräns finns som vid reparationer och underhåll. Exempel på vad för renoveringar som är avdragsgilla som grundförbättringar är bl.a. bygge av garage, altan, carport, friggebod, borrning av brunn, plantering av träd och växter, stenläggning, utökning av byggnad med ett extra rum, ändring av planlösning.

Uppskov är en vinst från en tidigare fastighets- eller bostadsrättsförsäljning som inte beskattats utan beskattningen har skjutits upp till en ny fastighet eller bostadsrätt. Vid en bodelning ska uppskovsbeloppet tas upp, men det återförs inte till beskattning utan uppskovsbeloppet övertas av den part som övertar fastigheten eller bostadsrätten. Detta gör den av parterna som överlåter sin andel i sin deklaration året efter överlåtelsen. I bodelningen ska därför den av parterna som överlåter sin andel av fastigheten kompensera den andre med halva uppskovsbeloppet.

När ovanstående utgifter dragits av får man fram en vinst eller förlust på den fiktiva försäljningen. Om det blir vinst skall vinsten, enligt 45 kap. 33§ inkomstskattelagen, beskattas med 22 %, förutsatt att fastigheten är en privatbostad.

När den latenta skatten beräknats är nästa steg i beräkningen att ta reda på vad fastigheten har för nettovärde. Fastighetens nettovärde beräknas genom att fastighetens marknadsvärde minskas med eventuella försäljningsutgifter, eventuell latent skatt samt lån som finns som säkerhet på fastigheten. Detta innebär att man får fram hela fastighetens nettovärde, som sedan ska delas med två för att få reda på vad var och en ska erhålla för summa i bodelningen vad gäller fastigheten. Denna summa utgör således det belopp som den av parterna som tar över fastigheten, ska ersätta den andre med i bodelningen, eller ”köpa ut den andre för”. Nedan följer ett exempel på hur man beräknar nettovärdet på en fastighet;

Beräkning av latent skatt
Marknadsvärde 4 000 000
Inköpspris fastigheten inkl lagfart -2 000 000
Beräknad kostnad mäklare om -150 000
försäljning skulle ske  
Avdrag för ny – till – ombyggnad -200 000
Avdrag för renovering senaste 5 åren -100 000
Tillägg återföring uppskov 0
Vinst 1 550 000
Latent skatt 22% 341 000
Beräkning av nettovärde
Marknadsvärde 4 000 000
Avgår beräknad kostnad mäklare om -150 000
försäljning skulle ske  
Latent skatt som ligger kvar i fastigheten -341 000
Avgår övertagande av lån -3 000 000
Nettovärde för hela fastigheten 509 000

Syftet med beräkningarna är alltså att räkna fram det värde man i praktiken har att fördela i bodelningen för att resultatet ska bli så rättvist som möjligt för båda parter. Om parterna är överens kan de dock välja att räkna på något annat sätt, eller helt låta bli att göra avdrag för latent skatt.

Som framgått av beskrivningen ovan är det sällan man erhåller halva marknadsvärdet av fastigheten vid en bodelning, eftersom en beräkning av fastighetens nettovärde måste göras om parterna inte är överens om något annat. Syftet är att få fram det mest rättvisa beloppet genom att räkna ut vilket belopp båda parterna skulle få ”i handen” om det skedde en försäljning i dag.