Besiktningsmans ansvar för överlåtelsebesiktning vid fastighetsköp

Vid fastighetsköp är det vanligt att man som köpare anlitar en besiktningsman som undersöker fastigheten. Detta brukar ske innan köpekontraktet mellan säljare och köpare är undertecknat och syftar till att ge köparen vetskap om fastighetens tillstånd. Enligt fastighetsrätten kan ett köpekontrakt även innehålla en klausul som gör det möjligt för köparen att besiktiga fastigheten en viss tid efter att kontraktet är underskrivet. Fastighetsrätten anger att köparen har en plikt att
undersöka fastigheten innan köp och påtala för säljaren om det är några fel som säljaren behöver åtgärda innan köpekontraktet skrivs under. Det är vid denna undersökningsplikt som besiktningsman kan anlitas som hjälp att undersöka fastigheten. Det är dock viktigt att understryka att besiktningsmannen inte tar över köparens fastighetsrättsliga undersökningsplikt.

Vad ingår i besiktningsmannens ansvar?

Vad som ingår i en överlåtelsebesiktning framgår av det avtal som köparen och besiktningsmannen ingår. Vanligtvis är det en okulär besiktning som ska genomföras, vilket helt enkelt innebär att besiktningsmannen undersöker fastigheten med sin syn, lukt och hörsel. Besiktningen ska genomföras utan att besiktningsmannen ska göra några förstörande ingrepp i den fastighet som undersöks och köparen måste inte heller närvara då besiktningen genomförs. Besiktningsmannen ska utföra besiktningen fackmannamässigt och om inte detta uppfylls kan besiktningen anses vara
felaktig och skadestånd kan utgå.

Vad händer om besiktningen anses vara felaktig?

Om besiktningsmannen inte upptäcker ett eller flera fel på fastigheten som ingår i uppdraget så kan besiktningsmannen hållas ansvarig för detta. Köparen kan då begära skadestånd för den ekonomiska skada som uppstått samt ett prisavdrag för den felaktigt utförda besiktningen. Det finns tre krav som ska vara uppfyllda för att besiktningsmannen ska kunna hållas skadeståndsskyldig. Dessa krav är
(1) att besiktningsmannen agerat vårdslöst, (2) att köparen har lidit en ekonomisk skada och (3) att denna ekonomiska skada kan kopplas samman med besiktningsmannens vårdslöshet. Exempel på vårdslöshet är när en besiktningsman missar att uppmärksamma ett fel som en normalt uppmärksam och kunnig besiktningsman hade noterat.

Hur ska skadeståndet beräknas?

Allmänna Reklamationsnämnden www.arn.se har i ett antal olika avgöranden beskrivit hur en beräkning av skadestånd till följd av vårdslös besiktning kan se ut. Skadan beräknas enligt fastighetsrätten som skillnaden i pris på fastigheten som har betalats jämfört med det pris som fastigheten skulle haft om felet hade varit känt. Det kan dock vara svårt att i efterhand göra denna beräkning på ett rättvisande sätt. Istället kan man då använda kostnaderna för att åtgärda felet som utgångspunkt i beräkningen. Dessutom ska man i beräkningen se till att inte köparen gynnas på
besiktningsmannens bekostnad. Om en reparation leder till ett ökat värde på fastigheten i jämförelse med det pris som fastigheten köptes för så ska man i beräkningen ta hänsyn till denna värdeökning. Andra faktorer som ska beaktas i beräkningen är fastighetens ålder och om det är reparationer som man som köpare kunnat räkna med att man skulle behöva göra.

Om fastigheten redan är besiktigad av en besiktningsman som är anlitad av säljaren så är det viktigt att du som köpare känner till att det kan vara svårt att kräva ersättning om något skulle visa sig vara fel på fastigheten. Detta beror på att du inte har ett avtal med besiktningsmannen och det kan därför vara bra att själv anlita en besiktningsman även om säljaren redan har låtit besiktiga fastigheten.

I vissa fall kan dock en av säljaren inhämtad överlåtelsebesiktning överlåtas till köparen vid en så kallad köpargenomgång, varvid köparen inträder som part i avtalet med besiktningsmannen.

Lena B Larsson

Advokat Lena B Larsson innehavare av advokatfirman som startades 1995, då jag antogs som ledamot av Sveriges Advokatsamfund.
Dessförinnan var jag anställd som biträdande jurist och har praktiserat juridik sedan 1988.

Advokat Lena B Larsson är inriktad på fastighetsrätt och skadeståndsrätt såsom personskador till följd av trafik och skador vid felbehandling i sjukvården.
Inom fastighetsrätten är fokus på samtliga frågor som rör förvärv av fastigheter samt de tvister som kan uppstå i samband med köp och försäljning av fastighet.