I köpeavtal avseende fast egendom intas regelmässigt bestämmelser som anger att köparen ska tillträda fastigheten en viss angiven tillträdesdag och att äganderätten och alla andra rättigheter som hör till fastigheten övergår till köparen på tillträdesdagen. Ofta intas även bestämmelser om att säljaren under perioden mellan köpeavtalets ingående och tillträdesdagen ska förvalta fastigheten på sedvanligt sätt och inte och säga upp, ändra eller träffa nya hyresavtal eller andra avtal eller fatta några väsentliga beslut rörande fastigheten utan köparens godkännande. Vanligtvis saknas motsvarande bestämmelser om vad köparen får eller inte får vidta för dispositioner rörande fastigheten under tiden mellan ingåendet av köpeavtalet och tillträdesdagen. Detta är sannolikt ett utslag av den allmänna uppfattning som synes råda inom branschen, nämligen att säljaren och köparen fritt kan avtala om när äganderätten till fastigheten ska övergå från säljaren till köparen och att äganderätten och rådigheten över fastigheten helt kvarblir hos säljaren fram till tillträdesdagen. Rättsligt förhåller det sig dock tvärtom.

Beträffande inkomster från och kostnader för fastigheten anger jordabalken att dessa ska fördelas mellan säljaren och köparen utifrån om de belöper på tiden före eller från och med tillträdesdagen. Här har även parterna full frihet att avtala om en annan fördelning av intäkter och kostnader. I övrigt gäller både ur ett skattemässigt och ett civilrättsligt perspektiv att äganderätten och rätten att rättsligt förfoga över fastigheten övergår till köparen redan genom köpeavtalets undertecknande. Detta gäller även om köpeavtalets bestånd och köparens tillträde är villkorat av olika förhållanden, såsom att köpeskillingen erläggs på tillträdesdagen eller att köpeavtalet godkänns av säljarens respektive köparens styrelse. Vid sålunda villkorade överlåtelser är äganderätten visserligen svävande och inskränkt (t.ex. kan köparen endast erhålla vilande lagfart), men köparen blir direkt behörig att exempelvis upplåta rättigheter i fastigheten. Att i köpeavtalet enbart ange att äganderätten övergår till köparen först på tillträdesdagen har här ingen civilrättslig effekt på äganderätten.

Grundregeln är således att redan genom undertecknandet av köpeavtalet förlorar säljaren den rättsliga rådigheten och förfoganderätten över fastigheten och att dessa rättigheter därvid övergår fullt ut till köparen. Det är normalt inte parternas avsikt att så ska vara fallet och parterna har möjlighet att i köpeavtalet reglera sinsemellan vilken förfoganderätt som säljaren respektive köparen ska ha under perioden mellan köpeavtalets ingående och tillträdesdagen. Exempelvis kan parterna i köpeavtalet avtala att säljaren har rätt att ingå nya hyresavtal på sedvanliga villkor utan köparens godkännande, men att säljaren inte får säga upp befintliga hyresavtal utan att köparen godkänt detta. Avseende köparens lagenliga förfoganderätt, kan det ur ett säljarperspektiv rekommenderas att i köpeavtalet uttryckligen förbjuda köparen att förfoga över fastigheten före tillträdet, genom att exempelvis säga upp hyresavtal eller träffa nya hyresavtal. Ett sådant förfogandeförbud för köparen kan kombineras med en vitessanktion. Ett sådant förbud måste intas uttryckligen i köpeavtalet, då det i 4 kap. 3 § jordabalken anges att en bestämmelse vid köp som inte intages i köpehandlingen är ogiltig om bestämmelsen innebär att köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks.

De rättsprinciper som har beskrivits ovan för överlåtelse av fastighet gäller även för överlåtelse av tomträtt.

Frågan rörande äganderättens övergång har prövats och klargjorts i ett antal domstolsavgöranden, bland andra följande.

  1. Dom av Högsta domstolen (NJA 1995 s. 178) om köpares rätt till vidareöverlåtelse

Målet gällde ett överklagat inskrivningsärende där flera köpare gemensamt förvärvade en fastighet. I köpeavtalet med säljaren angavs att äganderätten till fastigheten övergår till köparna först på tillträdesdagen. Före tillträdet överenskom köparna om en uppdelning av fastigheten dem emellan i olika styckningslotter Efter avstyckning avslogs köparnas lagfartsansökningar av inskrivnings­myndigheten. HD, som slutligt kom att pröva ärendet, angav i sin dom att köparna hade fått möjlighet att förfoga över fastigheten redan i och med att det aktuella köpekontraktet med säljaren undertecknades och att bestämmelsen i köpeavtalet om äganderättens övergång först på tillträdesdagen inte har någon civilrättslig betydelse.

 

  1. Dom av Svea hovrätt (RH 1996:25) rörande säljares rätt att ingå nytt hyresavtal

Målet gällde avhysning av en hyresgäst från en lägenhet på en tomträtt som hade överlåtits till en bostadsrättsförening. I köpeavtalet angavs att tomträttsinnehavet övergår från säljaren till köparen först på tillträdesdagen. Före tillträdesdagen ingick säljaren ett hyresavtal med en ny bostadshyresgäst. Föreningen gjorde efter tillträdet gällande att hyresavtalet inte var bindande för föreningen. Hovrätten uttalade i sin dom att i och med undertecknandet av köpeavtalet med föreningen hade säljaren inte längre rätt att utan särskild överenskommelse med föreningen upplåta lägenheter med hyresrätt. Hovrätten förpliktade därför den nya hyresgästen att avflytta från lägenheten.

 

  1. Dom av Svea hovrätt (ÖH 9463-08) om köpares rätt att säga upp hyresavtal

I ett liknande avgörande som nr 2 ovan gällde frågan om köparens rättighet att säga upp ett hyresavtal trots att köparen vid uppsägningen ännu inte hade tillträtt fastigheten. Hovrätten uttalade i sin dom att köparen genom ingåendet av köpeavtalet hade blivit behörig att rättsligt förfoga över fastigheten och att säga upp det i målet aktuella hyresavtalet.

____________________

Mot bakgrund av de rättsprinciper som gäller rörande äganderättens övergång kan det avslutningsvis rekommenderas till både säljare och köpare av, i vart fall, kommersiella fastigheter att ömsesidigt i köpeavtalet reglera vilken rådighet och förfoganderätt som säljaren respektive köparen ska ha och inte ha under perioden mellan ingåendet av köpeavtalet och tillträdesdagen.